Арх. Валери Левиев, президент на “Елта консулт” АД, представител на CBRE за България:

Офисните площи тепърва ще се развиват

Пазарът на недвижими имоти ще бъде обект на засилен интерес от страна на чуждестранни инвеститори

[ изпращане ] [ принтиране ] [- намаляване ] [+ увеличаване ] Автор: СГ
242 прочитания



- Арх. Левиев, как ще коментирате провелото се първо изложение за недвижими имоти в София - “Имоти Експо”?

- Изложението може да се сравни с много от западноевропейските изложения за недвижими имоти, например тези в Кан и Мюнхен. Стремежът на участниците, големите очаквания на компаниите, многото посетители и възможността за създаване на преки бизнес контакти са основните положителни страни на проявата. Все още броят на участници не е толкова, колкото би трябвало да има подобно изложение, но съдейки по преценките на представителите на бранша и строително-инвестиционните компании, съм убеден, че в следващото издание на “Имоти Експо” участниците ще бъдат много повече. Считам, че през следващата година, ако се популяризира извън пределите на България, то ще видим повече инвеститори от чужбина. Причината за това е и нарастващият интерес към недвижимите имоти от страна на чуждестранни компании.

- Като имате предвид представените проекти и обекти, с какво се характеризира българският имотен пазар в момента?

- По отношение на предлагане в последните години пазарът се разви във всички сегменти - от парцели до различните видове площи, и това пролича на изложението. Същевременно “Имоти Експо” показа доминиращо при-съствие на сектора на жилища. Това е обяснимо, защото на българския пазар в момента интересът към този сегмент е най-голям и той се развива най-динамично. Ако се направи сравнение с изложенията в Западна и Централна Европа, тенденцията на тези пазари се характеризира с превес на търговски и офисни площи. Пазарът на офиси в България се развива, но не се радва на този темп, с който се развиват жилищата. Мисля, че офисните площи тепърва ще се развиват.

По отношение организацията на пазара все още липсва добър регламент, което се отрази върху цените. Общата тенденция е към нормализиране на темповете.

- Казахте, че пазарът на офиси тепърва ще се развива, какви са основанията Ви за това становище?

- Пазарът на офис площи ще се развива, защото показателите на модерни административни сгради, които са около 300 хил. кв. м обща площ в София, са приблизително шест пъти по-малко от модерните офисни площи в Прага например.

Постепенно се налага практиката за строителство на модерни А или В клас офис центрове, които се дават под наем на корпоративни наематели и след това се продават на институционални инвеститори.

Пазарът на офисни площи е концентриран в София и има слабо развитие във Варна. Търсенето на модерни, клас А офис сгради се активизира в края на миналата година, като има интерес и към съвременни индустриални имоти.

Строителство на нови сгради за нуждите на бизнеса в центъра на столицата е силно затруднено поради интензивното застрояване и липсата на терени с площи, които да позволяват построяването на сгради, отговарящи на международните стандарти мащаби - разгъната застроена площ от 5000 до
10 000 кв. м. В страните от Централна Европа тенденциите са към изместване на бизнеса от ядрото на града в районите на широкия център и основните градски булеварди, тъй като там терените са с по-голяма площ, има възможност за осигуряване на достатъчно паркинги, което привлича наемателите.

В някои зони на София цената на квадратен метър терен за ново строителство е по-скъп от квадратен метър застроена площ. Това невинаги спира инвеститорите - важно е как цената на терена се отнася като процент към себестойността на застроената площ и особено към нетната площ за отдаване под наем, когато се анализира проект за офис сграда. Доходността (yield) на инвестицията към момента е между 10,5 -12 %.

- Какво показва тенденцията на пазара на офиси в Централна и Източна Европа според данните на Елта консулт CB Richard Ellis?

- Предварителните анализи на CB Richard Ellis показват, че второто тримесечие на 2004 г. се разви позитивно за основните офис пазари на Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Наши данни за четирите основни пазари на ЦИЕ (Братислава, Будапеща, Варшава и Прага) заедно с Москва сочат, че през второто тримесечие на 2004 г. има ръст на наетите площи от 0,5%, сравнено с предното тримесечие, и 17,5% сравнено със същия период на предната година. Големи корпоративни наематели дадоха допълнителен тласък на транзакциите през второто полугодие на 2004 г.

Въпреки завършването на почти 400 000 кв. м. офис площи през периода нормата на незаетост на споменатите по-горе пазари намаля леко до 11,2% (сравнено с 11,3% през първото тримесечие). Нормата на незаетост в Будапеща и Варшава продължава да намалява - респективно 17,7% и 12,5%, като приближава данните на тези два пазара до средните за Централна и Източна Европа. На практика индексът за Варшава за първи път от много години е по-нисък от този на Прага, където се повиши до 13,6%.

Наемите на първокачествените офис площи са стабилни на пазарите на Централна и Източна Европа. Непроменливите норми на незаетост ще подпомогнат бъдещото покачване на първокачествените офис площи в следващите месеци.

Инвеститорският интерес към офисните сгради продължава да расте с подчертано усещане у инвеститорите след разширяването на Европа през май 2004 г. Това повишено търсене допълнително увеличава конкуренцията за сравнително ограничения обем налични сгради в установените пазари. Тенденция на по-висок инвеститорски интерес има в Букурещ, Братислава и балтийските републики. Наблюдава се нарастване на наетите площи за второто тримесечие и в София.

- Казахте, че има интерес и към индустриалните площи, според Българската агенция за инвестиции логистичният сектор не е развит и липсват съвременни индустриални бази, как ще се развива този сегмент?

- Действително този сегмент на пазара в България, за разлика от централно-европейските страни, не е развит в съответствие с изискванията на големите логистични оператори. Липсва подходяща и съвременна индустриална база. Очаквам предстоящото развитие на дистрибутивни центрове в България. То ще бъде най-силно изразено в София.

Според данните на CBRE Richard Ellis разширяването на Европейския съюз ще повлияе най-силно върху индустриалния сектор, който се състои от съвременни логистични и складови площи. Приемането на стандартите на Европейския съюз и сравнително недоразвитата инфраструктура ще е една от основните пречки пред експанзията в логистичните и складови пазари в страните на Централна и Източна Европа, включително и България.

Премахването на повечето от търговските бариери от май 2004 г. окуражи много логистични компании да прехвърлят част от своите дистрибутивни центрове към Централна и Източна Европа. Тези нови дистрибутивни центрове са подбрани внимателно - така че да осигурят най-добрия възможен достъп до пазарните ниши на региона. Някои от най-важните дистрибутивни центрове са Бърно и Прага в Чехия, Будапеща и Гьор в Унгария, Познан, Лодз, Катовице и Варшава в Полша, Братислава в Словакия. Продължаващото развитие на тези градове ще е основание за разширяване на традиционните дистрибутивни локации в източна посока, така че да включат и тези нововъзникнали центрове.

Инфраструктурата остава основен елемент на интерес във връзка с логистичните пазари. Основното развитие на инфраструктурата в Централна и Източна Европа през последните 14 години беше концентрирано в развитието на пътната мрежа. Въпреки това тя остава недостатъчно развита съгласно западните стандарти и ще продължи до известна степен да спъва експанзията на основните търговски пътища.

Строителството на нови индустриални площи в Централна и Източна Европа се съобразява с изискванията на операторите най-често за техни конкретни клиенти, така че това не увеличава нормата на незаетост. Не се очаква промяна на наемите в индустриалния сектор през тази и следващата година. Доходността (yield) ще остане непроменена главно поради липсата на предлагане на качествени продукти и растящата конкуренция в централноевропейските пазари

Бизнес: КапиталКариериБизнесРегалГрадът.bgОдитFoton.bg

Новини: ДневникЕвропа

IT: IDG.BGComputerworldPC WorldCIONetworkworld

Развлечение: БакхусLIGHT

На английски: SofiaEcho.com